Après toutes les cessions réalisées en 2008 et celles en cours, conformément à la stratégie définie au début de l’année 2005, le portefeuille ainsi recentré comprendra 28 actifs immobiliers, dont 22 immeubles en pleine propriété, pour une surface totale de 77.963 m² (un tableau PROFORMA de ce portefeuille est reporté en annexe 1).

Ce portefeuille sera composé d’immeubles de bureaux ou mixtes (37.017 m², soit 47,48%), d’hôtels et résidences hôtelières (28.798 m² soit 36,94%), d’un immeuble commercial et de locaux commerciaux (12 148 m² soit 15,58%). En valeur, une large majorité de ce portefeuille sera située dans Paris (84,54%) avec un prix moyen de 8.498 €/m², le solde se répartissant en région parisienne (4,36%), la province (9,11%, prix moyen 1.195 €/m²) et Bruxelles (1,99%).

Le portefeuille du Groupe a fait l’objet d’expertises réalisées par un cabinet d’experts indépendants (le cabinet L.V & Associés, experts près la Cour d’Appel de Paris) valorisées à la date du 31 décembre 2008. Ces expertises ont été réalisées, comme pour les exercices précédents, selon des critères définis dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et appliquées par l’ensemble des sociétés foncières cotées.

Comme indiqué plus haut, le Groupe Acanthe Développement a décidé d’adopter la norme IAS 40, afin d’évaluer les immeubles de placement en juste valeur à compter du 1er janvier 2006. Cette option a pour objet de refléter dans les comptes consolidés les variations du marché des « immeubles de placement », et de donner au patrimoine sa valeur de marché.

Cette année, en raison de la crise économique et financière qui a touché l’économie mondiale au cours du 2nd semestre 2008, le groupe a porté une attention particulière à l’estimation de cette juste valeur des immeubles, celle-ci ayant, de par l’activité même du groupe, un impact significatif sur les comptes. De plus, les immeubles les plus significatifs ont fait l’objet d’une revue en termes de valeurs et de taux de capitalisation par un deuxième spécialiste immobilier dans le cadre des contrôles annuels.

Bien que ce ne soit pas une crise purement immobilière comme on a pu le connaître dans les années 1990, la conséquence logique de cette situation en est tout de même un ralentissement du marché de l’immobilier.
Ainsi, en ce qui concerne l’immobilier de bureaux, la demande placée en Ile-de-France (correspondant à l’ensemble des transactions réalisées par les utilisateurs finaux à la location ou à la vente) a chuté de 14% en 2008 par rapport à 2007. Mais elle reste cependant supérieure à 2005 qui n’était pas une année de crise.
Par contre, au 4ème trimestre 2008, le durcissement des conditions de crédit a été tel que, pour les investissements en immobilier, même les opérations sécurisées, portant sur des immeubles bien placés avec des entreprises locataires très bien notées, n’ont pas trouvé de financement. On estime à quelques 3 milliards d’euros en 2008 les actifs proposés à la vente qui n’ont pu être réalisés par les acquéreurs faute de financement et de volonté de traiter en période de baisse de prix.
La phase actuelle est donc clairement une phase attentiste. Dans un contexte économique incertain, les entreprises ayant la possibilité de reporter leurs projets immobiliers le font, attendant une meilleure visibilité pour l’avenir mais les spécialistes des grandes agences immobilières ont constaté une baisse moyenne de valeur de 15% à 25%.

Les expertises réalisées sur le patrimoine du groupe ACANTHE ont ainsi dégagé, en 2008, à périmètre constant, une baisse de 19.41%, avec des variantes selon la situation géographique (QCA, Banlieue, Montagne) et les types d’immeubles.

Les critères d’évaluation sont ceux définis dans la « Charte de l’Expertise en Evaluation immobilière » et sont destinés à déterminer la valeur de marché, hors frais et droits de mutation. La valeur de marché représente le prix que l’on peut espérer retirer de la vente de l’immeuble dans un délai de 6 mois environ, après mise sur le marché entourée de publicité, auprès d’un acheteur n’ayant pas de lien particulier avec le vendeur et par un vendeur disposant du délai nécessaire.
Elle est déterminée en prenant en compte la situation locative des locaux et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu de l’état du marché. Elle tient compte de la situation géographique, de la nature et de la qualité des immeubles, de la date de renouvellement des baux, notamment de la charge pour les locataires des éventuelles clauses de droit commun :

La situation nette du Groupe ressort de ce fait à 309 153 K€. Pour le calcul de l’ANR, il est ajouté à ce montant celui des titres d’autocontrôle (actions et BSA) dont la valeur d’acquisition a été déduite des fonds propres en consolidation ainsi que la plus-value latente sur les actions déterminée comme la différence entre l’ANR par action et le coût effectif des titres. L’Actif Net Réévalué hors droits et avant fiscalité latente sur les plus-values éventuelles dégagées lors de la cession de BSA en autocontrôle, non transformés en actions, se détermine ainsi :

Intitulés En K€
Capitaux propres consolidés
Titres d’autocontrôle
- 3.092.122 BSA
- 11.376.428 actions
Plus-value latente sur actions d’autocontrôle		 309 153

124
29.302
13 546
Actif Net Réévalué 352 125

Nombre d’actions (au 31.12.2008) 93 458 355
ANR
ANR dilué suite à exercice seul de BSA
ANR dilué suite à exercice des BSA et émission d’actions gratuites à 2 ans
ANR dilué suite à exercice des BSA et émission d’actions gratuites à 2 ans et 4 ans		 3,768 € par action
3,503 € par action
3,367 € par action
3,241 € par action

L’ANR dilué final est l’ANR par action qui résulterait de l’exercice de l’intégralité des 446.490.825 BSA en circulation (rappel : 75 BSA + 4€ donnent droit à 2,33 actions nouvelles) et de l’émission de l’intégralité des 8 660 000 actions gratuites qui ont été attribuées. Le calcul ne tient pas compte de l’exercice des stock options qui sont considérés par hypothèse comme non exerçables compte tenu que le prix d’exercice (après ajustement) est de 2,92 € alors que le cours moyen pondéré coté de l’action au 31 décembre 2008 est de 1,26 € (cours de clôture : 1,24 €).

Par ailleurs, il est à noter que le cours de bourse actuel qui subit actuellement une très forte décote offre en conséquence un potentiel important de revalorisation du titre.