Sur l'ensemble de l'année 2009, le chiffre d'affaires des immeubles ressort à 16.276 K€uros (dont 14.106 K€uros de revenus locatifs et 2.170 K€uros de charges locatives refacturées) contre 17.032 K€uros (dont 15.051 K€uros de revenus locatifs et 1.981 K€uros de charges locatives refacturées) sur l'année 2008.
Les loyers ont connu une baisse de 6,28 % sur l'année par rapport à 2008 (-6,93 % à périmètre constant).
Cette baisse s'explique essentiellement par le départ, fin septembre 2008, du locataire qui occupait le bâtiment C de l'hôtel particulier sis rue de Bassano (16ème), ainsi qu'au départ, fin juin 2009, du locataire de l'immeuble situé à Bruxelles. En effet, leur départ a engendré respectivement des pertes de loyers de l'ordre de 525 K€uros et de 250 K€uros par rapport à 2008.
Sur la plupart des autres immeubles, les départs ont été compensés dans l'année par l'arrivée de nouveaux locataires ; le reste des lots vacants du groupe est en cours de commercialisation sauf en ce qui concerne les biens faisant l'objet d'une restructuration.
Après toutes les cessions réalisées en 2009 et celles en cours sur 2010 (promesses et/ou offres) ainsi que l'acquisition (actuellement sous promesse) d'un immeuble rue Bizet à Paris (16ème), le portefeuille ainsi recentré comprendra 30 actifs immobiliers, dont 23 immeubles en pleine propriété, pour une surface totale de 73.129 m².
Ce portefeuille sera composé d'immeubles de bureaux ou mixtes (29.195 m², soit 39,92 %), d'hôtels et résidences hôtelières (30.472 m² soit 41,67 %), d'un immeuble commercial et de locaux commerciaux (11.462 m² soit 15,67 %). En valeur, une large majorité de ce portefeuille sera située dans Paris (84,81 %) avec un prix moyen de 8.774 €uros/m², le solde se répartissant entre la région parisienne (3,79 %, prix moyen 1.300 €uros/m²), la province (8.41 %, prix moyen 1.000 €uros/m²) et Bruxelles (2,09 %, prix moyen 2.300 €uros/m²).
Le Groupe Acanthe Développement a décidé d'adopter la norme IAS 40, afin d'évaluer les immeubles de placement en juste valeur à compter du 1er janvier 2006. Cette option a pour objet de refléter dans les comptes consolidés les variations du marché des « immeubles de placement », et de donner au patrimoine sa valeur de marché.
Le portefeuille du Groupe a fait l'objet d'actualisation d'expertises réalisées par un cabinet d'experts indépendants (le cabinet Experts & Associés, experts près la Cour d'Appel de Paris) et valorisées à la date du 31 décembre 2009. Ces expertises ont été réalisées, comme pour les exercices précédents, selon des critères définis dans la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière et appliquées par l'ensemble des sociétés foncières cotées.
Depuis fin 2008, en raison de la crise économique et financière qui a touché l'économie mondiale à compter du 2nd semestre 2008, le groupe a porté une attention particulière à l'estimation de cette juste valeur des immeubles, celle-ci ayant, de par l'activité même du groupe, un impact significatif sur les comptes.
Bien que ce ne soit pas une crise purement immobilière comme on a pu le connaître dans les années 1990, le contexte économique étant resté défavorable en 2009, la conséquence logique de cette situation en est tout de même un ralentissement du marché de l'immobilier.
Le marché immobilier a été peu actif en 2009 tant sur les secteurs de la location et de l'investissement en immobilier commercial, que sur le secteur résidentiel.
La demande placée sur l'année 2009 a été de 1 800 000 m² en Ile de France, inférieure de 24% à celle de 2008, mais une inversion de tendance s'est produite au 4ème trimestre 2009, un signal positif pour aborder 2010.
Les taux de vacance sont orientés à la hausse, mais restent très acceptables par comparaison aux autres métropoles européennes.
L'offre de locaux disponibles est en forte progression à Paris et notamment dans les arrondissements du nord et du sud de la capitale. Dans le Quartier Central des Affaires, c'est principalement l'offre de 2nde main qui a progressé.
En ce qui concerne le marché locatif de boutiques, le commerce de détail a subi les effets de la crise économique en 2009, avec pour conséquence directe une diminution des marges. Les taux d'efforts, c'est-à-dire le pourcentage du chiffre d'affaires consacré aux loyers, ont mécaniquement augmenté, mettant en difficulté de nombreux commerces indépendants.
Il est à craindre dans ce domaine, et pour les emplacements de second ordre, que le nombre de demandes de révision à la baisse soit croissant sur l'année 2010.
En revanche, pour les emplacements primes de la capitale qui sont à la fois des centres de profit mais aussi des vecteurs de communication, les valeurs locatives de marché ont très bien résisté.
Le marché de l'investissement en bureau est resté faible en volume au cours des trois premiers trimestres 2009, mais demeure le segment de marché le plus attractif.
Le niveau historiquement très bas de l'EURIBOR 3 mois qui se situe actuellement aux alentours de 0,75 créé également un contexte propice pour un retour à l'investissement immobilier tertiaire. C'est ainsi que sur le seul mois de janvier 2010, les engagements sur ce secteur atteignent le niveau de l'ensemble de l'année 2009.
Les difficultés d'obtention de financements bancaires se sont partiellement levées au quatrième trimestre 2009, avec toutefois une part de fonds propres exigée, de l'ordre de 40%, qui reste élevée.
Après avoir continué à progresser, à un rythme toutefois ralenti, au cours du 1er semestre 2009, les taux de rendement se réorientent à la baisse pour des immeubles de bureaux de bonne qualité et situés dans le "Quartier Central des Affaires".
Paris est ainsi le seul secteur géographique sur lequel une progression des engagements en 2009 ait été observée. Ceci confirme l'appétit des acquéreurs pour des actifs sécurisés.
Par contre, le reste de l'Ile-de-France a beaucoup plus souffert témoignant ainsi de l'aversion au risque des investisseurs.
Le patrimoine du Groupe Acanthe Développement, essentiellement composé d'immeubles de bureaux de très bonne facture, en bon état d'entretien et situés dans Paris, Quartier Central des Affaires (Q.C.A.) a bien résisté aux turbulences du marché actuel.
Le rendement locatif progresse légèrement et les demandes de révision des loyers à la baisse sur la base de l'article L. 145-39 du code de commerce, sont très limitées. Les taux de vacance sont faibles sauf pour certains biens pour lesquels des projets de restructuration sont en cours.
Pour les locaux à usage d'habitation, il s'agit d'appartements luxueux et d'emplacements prestigieux qui constituent une « niche » peu touchée par les évolutions du marché. Ce segment a connu un volume de transactions faible en 2009, sans baisse significative des prix.
Les expertises réalisées sur le patrimoine du groupe Acanthe Développement ont ainsi dégagé, pour l'année 2009, à périmètre constant, une baisse de 4,77 % avec des variantes selon la situation géographique (QCA, Banlieue, Montagne) et les types d'immeubles.
La situation nette du Groupe ressort de ce fait à 301.385 K€uros. Pour le calcul de l'Actif Net Réévalué (ANR), il est ajouté à ce montant celui des titres d'autocontrôle (actions et BSA) dont la valeur d'acquisition a été déduite des fonds propres en consolidation ainsi que la plus-value latente sur ces actions. L'Actif Net Réévalué hors droits et avant fiscalité latente sur les plus-values éventuelles dégagées lors de la cession de BSA en autocontrôle, non transformés en actions, se détermine ainsi au 31 décembre 2009.
| En K€ | |
|---|---|
| Capitaux propres consolidés | 301.385 |
| Titres d'autocontrôle (86.730.047 BSA) | 867 |
| Titres d'autocontrôle (8.149.849 actions) | 18.613 |
| Plus-value latente sur titres d'autocontrôle | 7.860 |
| Actif Net Réévalué | 328.725 |
Nombre d'actions au 31/12/2009 : 101.199.299
| ANR | 3,248 € par action |
| ANR dilué suite à exercice seul des BSA | 3,099 € par action |
| ANR dilué suite à exercice des BSA et émission d'actions gratuites à 4 ans | 2,984 € par action |
| ANR dilué suite à exercice des BSA, émission d'actions gratuites à 4 ans restant à émettre et exercice des stock options | 2,850 € par action |
L'ANR dilué final est l'ANR par action qui résulterait de l'exercice de l'intégralité des 351.052.650 BSA en circulation (rappel : 75 BSA + 4 €uros donnent droit à 2,33 actions nouvelles), de l'émission de l'intégralité des 4.330.000 actions gratuites à 4 ans qui ont été attribuées mais non encore émises et de l'exercice de l'intégralité des stocks options attribués.
A ce stade, les capitaux propres auront augmenté de 31.044 K€uros et seront donc de 359.769 K€uros ; il y aura eu par ailleurs création de 25.048.203 actions nouvelles et le nombre total d'actions sera de 126.247.502.